Zrušení dlouhodobého nájemního vztahu

9. srpna 2022 | Občanské právo

Může pronajímatel zrušit dlouhodobou nájemní smlouvu uzavřenou do konce života nájemce nebo na dobu delší deseti let, která jej omezuje v jeho představách o využití jím vlastněné nemovitosti, i když nájemce neporušuje podmínky nájemní smlouvy? Nejvyšší soud dal najevo, že taková možnost existuje.

Můžeme si představit situaci, kdy vlastník nemovitosti, ale i movité věci, uzavře s nájemcem nájemní smlouvu na dobu delší deseti let nebo na dobu života nájemce, protože k tomu v době uzavření byl rozumný důvod. Během doby nájmu však mohou nastat okolnosti, které jej nutí smlouvu ukončit, případně dojde ke změně v osobě pronajímatele koupí či vydražením nemovitosti a nový vlastník nemá zájem v pronájmu s dosavadními nájemci pokračovat.

Po účinnosti nového občanského zákoníku (ObčZ) v roce 2014 se řešila otázka, zda takovou dlouhodobou nájemní smlouvu lze zrušit postupem stanoveným v § 2000 ObčZ, které obecně umožnuje za určitých podmínek zrušit jakoukoliv dlouhodobou smlouvu. Existuje totiž i zvláštní ustanovení § 2204 odst. 2 ObčZ, které přímo upravuje možnosti předčasného ukončení nájemní smlouvy sjednané na dobu delší padesáti let, a to tak, že „ujednají-li strany nájem na dobu určitou delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.“. .

K tomu nyní jasně sdělil Nejvyšší soud, že na nájemní vztahy se uplatní obě ustanovení nezávisle na sobě, neboť obě dopadají na jiné situace. Nejvyšší soud řešil případ, v němž šlo o zrušení nájemní smlouvy na dům, která byla uzavřena na dobu určitou v trvání 35 let. Tuto smlouvu uzavřel syn jako pronajímatel s rodiči jako nájemci. Nájemné bylo sjednáno v nižší, než obvyklé výši, ale rodiče za dobu trvání nájmu investovali do domu v zájmu jeho obyvatelnosti částku přesahující 200.000 Kč. Dům vydražil v roce 2017 nový majitel, který se pokusil dosáhnout zrušení pro něho nevýhodné nájemní smlouvy soudně. Soudy ale takovému návrhu nepřisvědčily, když v daném případě shledaly vážné důvody pro existenci takto dlouhého nájemního vztahu.

Jaké jsou tedy předpoklady pro to, abychom mohli usilovat o zrušení dlouhodobé nájemní smlouvy soudem? Výchozím předpokladem je existence dlouhodobého závazku (tj. závazku sjednaného na dobu určitou, tedy na dobu života člověka, resp. na dobu delší než deset let). Pak je možno domáhat se zrušení závazku soudem ve dvou situacích. Primárně jde o situaci, v níž mimořádná dlouhodobost závazku není podepřena dostatečně vážným důvodem. Pro tento případ platí, že po uplynutí deseti let je možno se domáhat zrušení závazku bez dalších podmínek. Otázku, zda ke sjednání dlouhodobého závazku měly strany vážný důvod, je zapotřebí posuzovat z objektivního hlediska s přihlédnutím ke všem zjištěným okolnostem. Druhým možným důvodem pro zrušení takového dlouhodobého závazku je podstatná změna okolností, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku smlouvy. Soud dlouhodobý závazek dotčený takovou změnou poměrů zruší nejdříve po uplynutí deseti let od jeho vzniku, a to pouze tehdy, jestliže nově nastalé okolnosti působí takový zásah, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat další setrvání v závazku.

Ve výše popsaném případě Nejvyšší soud konstatoval, že zde byly vážné důvody, proč uzavřít nájem na dobu 35 let, když vzal v úvahu investice rodičů i starost syna o zajištění bydlení rodičů.

Přesné kontury pro zrušení dlouhodobých nájmů podle § 2000 ObčZ nám dají až další soudní rozhodnutí. Pro posouzení úspěšnosti žaloby na zrušení právě Vaší nájemní smlouvy se na nás neváhejte obrátit.

Zdroje:

Nejvyšší soud, usnesení ze dne 10.11.2021, sp. zn. 26 Cdo 740/2021