Co dělat v případě, kdy jeden ze spoluvlastníků brání druhému v užívání společné věci, anebo v případě, kdy fakticky existující poměry neumožňují spoluvlastníku realizaci práva užívat společnou věc v rozsahu určeném jeho podílem? Po kom lze v takovém případě žádat finanční náhradu?
Podstata spoluvlastnictví obecně spočívá v tom, že každý ze spoluvlastníků se podílí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví v rozsahu, jaký odpovídá velikosti jeho spoluvlastnického podílu, přičemž jde o tzv. ideální podíl (právo k celé věci) nikoli o reálné vymezení vztahující se k určité části společné věci. O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.
Běžnou správou se rozumí také užívání věci. O užívání společné věci se mohou spoluvlastníci dohodnout, rozhodnout většinou nebo k návrhu některého ze spoluvlastníků rozhodne o této otázce soud. Není tak vyloučeno, aby některý ze spoluvlastníků užíval společnou věc nad rámec svého spoluvlastnického podílu s tím, že ostatním spoluvlastníkům náleží za toto nadužívání náhrada za omezení jejich spoluvlastnického práva. Právo na náhradu je dáno zákonem a vyplývá z práva spoluvlastníka podílet se na užívání společné věci v rozsahu jeho podílu.
Může ale nastat situace, kdy jeden spoluvlastník neoprávněně brání jinému v užívání společné věci, anebo fakticky existující poměry neumožňují některému ze spoluvlastníků realizaci práva užívat společnou věc v rozsahu určeném jeho podílem. Například pokud jeden spoluvlastník uzavře bez souhlasu druhého spoluvlastníka smlouvu, jíž umožnil třetí osobě (uživateli) užívat předmět spoluvlastnictví. V takovém případě se spoluvlastník neoprávněně obohacuje na úkor druhého a má povinnost vydat druhému spoluvlastníkovi, oč se takto obohatil.
Nabízí se otázka, zda se může opomenutý spoluvlastník domáhat vydání takto vzniklého bezdůvodného obohacení vůči uživateli, který má z uzavřené smlouvy prospěch. Tímto se zabýval Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 23.06.2021, sp. zn. 28 Cdo 1519/2021. V něm zrekapituloval judikaturu soudů, podle které se opomenutý spoluvlastník mohl bezdůvodného obohacení domáhat pouze na druhém spoluvlastníkovi, který smlouvu bez jeho souhlasu uzavřel, a nikoli na uživateli věci. Nejvyšší soud však zároveň upozornil na to, že v režimu právní úpravy občanského zákoníku účinné po 1.1.2014 se uvedené judikatorní závěry o vydání bezdůvodného obohacení již bezezbytku neuplatní. Na situaci, kdy jeden ze spoluvlastníků nadužívá svůj spoluvlastnický podíl tím, že např. celou nemovitou věc přenechá do užívání třetí osobě, se aplikuje ustanovení § 2994 občanského zákoníku, které judikaturou přijaté pravidlo vylučující odpovědnost faktického uživatele za bezdůvodné obohacení modifikuje.
Za současné právní úpravy tedy platí, že přenechá-li jeden ze spoluvlastníků nemovité věci bez dohody s ostatními spoluvlastníky, bez rozhodnutí většinového spoluvlastníka, anebo bez rozhodnutí soudu, do užívání jinému celou věc, a tím nadužívá vlastní spoluvlastnický podíl, může se spoluvlastník, s jehož podílem bylo neoprávněně disponováno, domáhat vydání bezdůvodného obohacení i na uživateli věci, který se zřetelem ke všem okolnostem případu nebyl objektivně důvodně přesvědčen o tom, že spoluvlastník, jenž mu umožnil užívání celé věci, byl k takovému nakládání s věcí oprávněn. Uživatel věci (např. nájemce) proto při nedostatku dobré víry rovněž odpovídá za vzniklé bezdůvodného obohacení (vedle neoprávněného spoluvlastníka). Tím je posíleno právo vlastníka na vydání bezdůvodného obohacení za neoprávněné užívání věci.
Z výše uvedeného vyplývá, že je z pozice uživatele (např. nájemce) potřeba si v případě, kdy je pronajímaná věc ve spoluvlastnictví více osob, vždy ověřit, zda o věci jednají všechny oprávněné osoby, případně zda je jednající osoba pověřena zbylými spoluvlastníky. Z pozice spoluvlastníka je vhodné se o užívání věci dohodnout tak, aby bylo postaveno najisto, kdo a jakým způsobem může věc užívat a za jakou náhradu.
Pokud se nacházíte v situaci, kdy nemůžete plně vykonávat svá vlastnická práva na věci ve spoluvlastnictví, máte potíže se o správě věci s ostatními spoluvlastníky dohodnout nebo potřebujete spoluvlastnictví vypořádat, neváhejte se na nás obrátit.