Další kapitola ve vývoji úpravy předkupního práva v občanském zákoníku

1. srpna 2022 | Občanské právo

Vlastníte-li nemovitou věc společně s více osobami, máte jistě v povědomí uloženo, že v případě prodeje nebo jiného převodu spoluvlastnického podílu existuje právo spoluvlastníků na přednostní odkup převáděného podílu. Jaká je aktuální úprava předkupního práva a je možná jeho další změna?

V čase vrcholící pandemické krize, a tedy i bez odpovídající mediální pozornosti, kterou by si nastalé úpravy zasloužily, dospěla do finále legislativního procesu obsáhlá novela občanského zákoníku (ObčZ), jež nabyla účinnosti ke dni 1.7.2020.

Vedle významné novelizace týkající se bytového spoluvlastnictví, dopadající i na provozovatele krátkodobého ubytování či nájmu bytu, kdy byl např. odstraněn zákaz sjednat s nájemcem smluvní pokutu, přináší legislativní změna další kapitolu z dějin tuzemské úpravy předkupního práva, kdy nově (opět) dochází v podstatě ke zrušení obecné zákonné povinnosti nabídnout spoluvlastnický podíl na nemovité věci k odkupu dalším spoluvlastníkům v okamžiku, kdy se spoluvlastník rozhodne svůj podíl prodat jiné osobě.

Anabáze předkupního práva

Před samotným popisem nové úpravy předkupního práva stojí za povšimnutí, jakým způsobem zákonodárce přistupuje při tvorbě zákonů k naplňování zásady právní jistoty, to jest jak vytváří podmínky pro to, aby bylo právo dlouhodobě stabilní, jednotné, relativně jednoduché a předvídatelné, a demonstrovat to na příkladu české úpravy předkupního práva, při jehož změnách se zákonodárce pohybuje takříkajíc „ode zdi ke zdi“.

Obecné a velmi široké zákonné předkupní právo bylo upraveno již ve starém občanském zákoníku, který přiznával předkupní právo každému spoluvlastníku při prodeji spoluvlastnického podílu. S účinností od 1.1.2014 bylo toto zákonné předkupní právo zrušeno a nově upraveno v podobě výjimek z pravidla tak, že se předkupní právo stále uplatnilo jen v případech, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, typicky v případě dědictví.

První velká novela nového občanského zákoníku zcela nahradila s účinností od 1.1.2018 novou podobu předkupního práva zněním, které de facto kopírovalo starou úpravu účinnou do 31.12.2013, ale pouze pro spoluvlastnictví nemovitých věcí.

Aplikační praxe si poté vyžádala další přepsání zákonného předkupního práva, jelikož obtíže způsobované zejména při zdlouhavém prodeji bytů, k nimž náleželo parkovací stání či sklep, které byly ve spoluvlastnictví dalších osob a které měly být nabídnuty k odkupu dalším spoluvlastníkům, vedly často k řešení v podobě obcházení zákona.

Vládní návrh zákona chtěl reagovat na výše jmenované problémy částečnou úpravou zákonného předkupního práva cestou výjimky z předkupního práva např. právě pro případy převodů bytů se sklepy, parkovacími stáními či podobnými nebytovými prostory.

K naplnění tohoto záměru ale nedošlo a koncepce předkupního práva se vrátila ve stav platný po účinnosti nového občanského zákoníku v období od 1.1.2014 do 31.12.2017. Je příznačné, že ani tentokrát nebyla navrhovaná úprava podrobena hlubší debatě hledající konsenzus mezi oběma pozicemi. V českých reáliích je tak pravděpodobné, že po čase převezmou iniciativu ochránci spoluvlastníků a využijí nejbližší příležitosti navrátit do právní úpravy „tradiční české“ zákonné předkupní právo. Změny předkupního práva jsou trudným příkladem nekoncepčního postupu zákonodárce, kdy jsou v několikaletých intervalech vršeny zásadní obraty v právní úpravě bez náležité debaty o odůvodněnosti takových změn. Výsledkem není nic jiného než aplikační chaos a zmatení veřejnosti.

Nová úprava předkupního práva po 1.7.2020

V novelizovaném znění občanského zákoníku se opouští všeobecné zákonné předkupní právo vznikající při každém převodu spoluvlastnického podílu a ponechává se pro několik samostatných výjimek.

V § 1124 odst. 1 ObčZ jsou to situace vzniku spoluvlastnictví, které nemohly být ze strany spoluvlastníků ovlivněny, ať již jde o vznik spoluvlastnictví ze závěti, dědické smlouvy či děděním ze zákona. Toto výjimečné předkupní právo má dva korektivy, a to časový, kdy předkupní právo u převodu spoluvlastnického podílu existuje po dobu šesti měsíců od jeho vzniku, během které má převádějící spoluvlastník povinnost nabídnout podíl oprávněným spoluvlastníkům, přičemž tato povinnost je v souladu § 2143 ObčZ vázána na okamžik uzavření smlouvy se zájemcem o koupi, a personální, kdy povinnost zákonného předkupního práva se naopak neuplatní, jde-li o převod mezi spoluvlastníky či manželi, sourozenci a příbuznými v řadě přímé.

Ustanovení § 1124 odst. 2 ObčZ pak upravuje zákonné předkupní právo v případech, kdy spoluvlastník hodlá svůj spoluvlastnický podíl darovat. Pak jsou spoluvlastníci oprávněni uplatnit předkupní právo a odkoupit podíl za cenu obvyklou (podle § 492 ObčZ).

Další výjimkou je uplatnění předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na zemědělském závodu, který stejně jako u § 1124 odst. 1 ObčZ vznikl bez možnosti spoluvlastníků ovlivnit svá práva a povinnosti.

Popsaná právní úprava zániku předkupního práva se vztahuje na smlouvy, které byly uzavřeny od 1.7.2020. Pokud jste tedy po tomto datu uzavřeli smlouvu, kterou se převádí vlastnictví k vašemu spoluvlastnickému podílu, a nespadáte do výjimek popsaných výše, nemusí vás povinnost nabídnout k odkupu převáděný podíl ostatním spoluvlastníkům jakkoli trápit. Pokud byla převodní smlouva uzavřena do 30.6.2020, předkupní právo spoluvlastníků v případě tohoto konkrétního převodu nadále existuje i po 1.7.2020 a je nutné provést povinnou nabídku ostatním spoluvlastníkům.

Další osud předkupního práva

Lze očekávat, že bude stále přítomen silný hlas, který bude prosazovat obecné zákonné předkupní právo jako institut důležitý pro zachovávání pokojného stavu v rámci nemovitostního spoluvlastnictví a pro prevenci nežádoucího štěpení spoluvlastnických podílů. Takový postoj má své rozumné jádro. Úprava účinná od 1.7.2020 spoléhá na racionalitu a bdělost spoluvlastníků při nakládání se svými podíly. Aplikační praxe poměrně často postrádá tyto podstatné prvky a při absenci zákonného předkupního práva mohou rodinné spory či spory z podnikání přispět k takovému převodu nemovitosti, který původním spoluvlastníkům zajistí do budoucna přinejmenším obtíže při výkonu spoluvlastnických práv, nehledě na to, že je připraví o možnost ke scelení nemovitostí. Nepovedlo-li se ani nyní nalézt kompromis, který by vzešel z odborné debaty, musíme počítat s tím, že podoba předkupního práva není věcí skončenou.

Zdroje:

zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zákon č. 163/2020 Sb.